Jak przebiega eksmisja z lokalu?

Eksmisja z lokalu to formalne postępowanie, które zawsze wymaga prawomocnego wyroku sądowego i udziału komornika. Właściciel nie ma prawa usuwać lokatora samodzielnie. Wymiana zamków, wynoszenie rzeczy czy odcinanie mediów to zachowania zagrożone odpowiedzialnością karną. Poniższy poradnik wyjaśnia, jak zgodnie z prawem przeprowadzić eksmisję, jakie uprawnienia mają obie strony oraz jak radzić sobie z najczęstszymi problemami proceduralnymi.

Czym jest eksmisja i kiedy się ją stosuje

Eksmisja to przymusowe opróżnienie lokalu mieszkalnego na podstawie wyroku sądowego, wykonywane przez komornika w trybie art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Nawet w sytuacji długotrwałych zaległości czynszowych, braku umowy czy zajmowania mieszkania bez zgody właściciela, nie wolno usuwać lokatora bez orzeczenia sądu. Co istotne, ochrona miru domowego przysługuje każdej osobie faktycznie zamieszkującej lokal, niezależnie od tego, czy ma tytuł prawny.

Prawa i obowiązki lokatora oraz właściciela

Tytuł prawny do lokalu to podstawa korzystania z mieszkania. Może wynikać między innymi z umowy najmu, użyczenia lub dziedziczenia. Sam brak tytułu nie uprawnia jednak właściciela do samowolnej eksmisji. Konieczne jest postępowanie sądowe zakończone wyrokiem.

Meldunek ma charakter ewidencyjny. Nie tworzy praw do lokalu i nie chroni przed eksmisją. Policja nie usuwa osób wyłącznie na podstawie informacji o meldunku.

W polskim prawie nie dopuszcza się eksmisji na bruk. Sąd w wyroku ocenia, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego albo do pomieszczenia tymczasowego. Zwykle dotyczy to osób szczególnie wrażliwych, na przykład kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, obłożnie chorych, bezrobotnych lub emerytów, o ile nie mogą zapewnić sobie innego lokum. Dodatkowo wykonanie eksmisji co do zasady nie odbywa się w okresie od 1 listopada do 31 marca, chyba że dłużnik dysponuje pomieszczeniem tymczasowym albo wyrok nie przyznaje mu prawa do lokalu socjalnego z uwagi na szczególne okoliczności.

Jak przebiega postępowanie eksmisyjne krok po kroku

1. Przygotowanie i wezwanie do opuszczenia lokalu. Właściciel porządkuje dokumenty, w tym wypowiedzenie umowy, korespondencję z lokatorem, dowody zaległości oraz kieruje pisemne wezwanie do dobrowolnego wydania mieszkania.
2. Pozew o eksmisję. Składa się go do sądu właściwego dla położenia lokalu. Należy wykazać brak tytułu prawnego po stronie lokatora. Opłata sądowa w takiej sprawie jest stała i wynosi zazwyczaj 200 zł.
3. Wyrok i klauzula wykonalności. Po uprawomocnieniu się wyroku sąd nadaje mu klauzulę wykonalności. W orzeczeniu sąd rozstrzyga także o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego i może wstrzymać eksmisję do czasu wskazania takiego lokalu przez gminę.
4. Postępowanie egzekucyjne u komornika. Wierzyciel składa wniosek egzekucyjny, a komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wydania lokalu. Jeżeli gmina ma obowiązek zapewnić lokum, egzekucja czeka na jego wskazanie.
5. Zapewnienie lokalu przez gminę i wykonanie eksmisji. Po otrzymaniu oferty lokalu socjalnego lub tymczasowego komornik wyznacza termin przymusowego opróżnienia mieszkania. Gdy wyrok nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, a gmina nie wskaże pomieszczenia w rozsądnym czasie, komornik może po spełnieniu przesłanek ustawowych usunąć dłużnika do schroniska lub noclegowni.

W sprawach dotyczących przemocy domowej policja może wydać nakaz natychmiastowego opuszczenia lokalu i zakaz zbliżania się. Nakaz obowiązuje przez 14 dni, a sąd może go przedłużyć po rozpoznaniu wniosku osoby pokrzywdzonej. Rozwiązanie to pozwala szybko zapewnić bezpieczeństwo domownikom jeszcze przed wynikiem sprawy cywilnej.

Obowiązki gminy i odszkodowanie dla właściciela

Największą barierą w praktyce jest brak dostępnych lokali socjalnych. Do czasu ich wskazania wykonanie eksmisji na ogół pozostaje wstrzymane, co wydłuża całą procedurę. Jeżeli gmina nie realizuje ciążącego na niej obowiązku, właściciel może dochodzić odszkodowania. Przysługuje ono co najmniej w wysokości czynszu, który właściciel mógłby uzyskać przy najmie rynkowym, wraz z opłatami eksploatacyjnymi. W sprawach trwających wiele lat kwoty sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych, a zdarzają się wypłaty przekraczające 70 000 zł.

Sytuacje szczególne i narzędzia przyspieszające

• Najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Jeśli najemca podpisał akt notarialny o poddaniu się egzekucji i wskazał lokal, do którego wyraził zgodę właściciel tego lokalu, właściciel zwykle nie musi wytaczać powództwa o eksmisję. Wystarczy uzyskać klauzulę wykonalności na akt notarialny i złożyć wniosek do komornika, co znacząco skraca procedurę.
• Nabycie mieszkania z lokatorem. Nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego. Jeżeli lokator nie ma już tytułu prawnego, konieczne jest przeprowadzenie pełnej procedury eksmisyjnej.
• Okres ochronny. Co do zasady eksmisje nie są wykonywane od 1 listopada do 31 marca, chyba że dłużnik ma zapewnione pomieszczenie tymczasowe albo sąd wyjątkowo wyłączył ochronę z uwagi na szczególne okoliczności.

Ile trwa eksmisja i jak ją usprawnić

Czas trwania postępowania zależy od obciążenia sądów oraz dostępności lokali socjalnych. Praktyka pokazuje, że procedura zajmuje od kilkunastu miesięcy do kilku lat. Aby ograniczyć zwłokę, warto:

• prawidłowo wypowiedzieć umowę i zgromadzić dowody jeszcze przed pozwem,
• wnosić o nadanie klauzuli wykonalności niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku,
• pozostawać w kontakcie z komornikiem i gminą oraz składać pisma ponaglające,
• rozważyć dochodzenie odszkodowania od gminy za okres zwłoki w zapewnieniu lokalu,
• przy nowych umowach stosować najem okazjonalny albo instytucjonalny.

Odpowiedzialność karna za samowolne działania

Samowolna eksmisja jest przestępstwem. Właściciel, który przemocą lub groźbą, a także poprzez utrudnianie korzystania z lokalu usuwa lokatora poza trybem egzekucji komorniczej, naraża się na karę do 3 lat pozbawienia wolności. Dotyczy to między innymi wymiany zamków, odcinania prądu i wody, blokowania wejścia czy wywożenia rzeczy lokatora. Ochrona miru domowego działa także po wygaśnięciu umowy najmu, przy braku meldunku oraz w sporach współwłaścicieli.

Podsumowanie

Eksmisja z lokalu wymaga wyroku i działania komornika, a prawa lokatora są szeroko chronione. Właściciel powinien dopilnować formalności, uzyskać tytuł wykonawczy i prowadzić egzekucję zgodnie z przepisami. Jeżeli gmina nie zapewnia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, postępowanie może się wydłużać, jednak wówczas właściciel ma prawo domagać się odszkodowania. W sprawach pilnych, na przykład przy przemocy domowej, możliwe są środki natychmiastowej ochrony. Osoby potrzebujące wsparcia w Trójmieście mogą skorzystać z pomocy prawnej w zakresie usługi eksmisja z lokalu w Gdańsku.